Социальные изменения в Алматы: общежития становятся конкурентами для съёмных квартир на фоне увеличения инвестиционных объектов

Рынок аренды жилья в Алматы претерпевает значительные изменения. Основными факторами этого процесса являются увеличение числа инвестиционных квартир на первичном рынке и возникновение нового сегмента — общежитий. Как сообщают эксперты, многие инвесторы, недовольные доходами от стандартного жилого фонда, начали обращать внимание на общежития, так как в последние годы было построено больше жилья, чем есть платежеспособный спрос.

Появление общежитий в Алматы

Современные общежития в Алматы отличаются от своих советских предшественников. Это не просто комнаты, а полноценные доходные дома, предлагающие множество мини-квартир. Первые такие общежития начали появляться вблизи рынков, где владельцы участков строили бараки с отдельными входами для каждого жильца. Часто такие комнаты имели общие удобства. Основными арендаторами были рабочие, переезжающие в Алматы для работы на рынках и стройках.

За последние несколько лет количество общежитий увеличилось, и они начали строиться не только вокруг базаров, но и в более современных форматах, таких как квартиры-студии с хорошим ремонтом и отдельными кухнями и санузлами. Теперь общежития представляют собой массовое явление и занимают нижний ценовой сегмент рынка аренды.

"Цены на аренду жилья в Алматы сейчас остаются самыми высокими в Казахстане. Обычная однокомнатная квартира в обжитом районе обойдётся не ниже 180 тысяч тенге," — говорит риелтор высшей категории Александр Бикетов.

Специалист по аренде жилья Дмитрий Мальцев отмечает, что общежития изменили рынок аренды, и этот сегмент нельзя игнорировать. Общежития уже появились по всему Алматы, и их строительство стало бизнес-моделью для инвесторов.

"Общежития уже есть по всему периметру Алматы. Строительство и сдача их в аренду — это бизнес-модель. Этим сейчас занимаются те, кто раньше покупал квартиры на стадии строительства для последующей сдачи," — добавляет Мальцев.

Александр Бикетов подчеркивает, что в условиях дефицита доступного жилья рынок реагирует на запросы:

"Аренда квартир оказалась не по карману многим работающим в сфере торговли, общепите или на стройках, а также многим приезжим студентам. Более доступных по цене хостелов пока нет в достаточном количестве," — говорит он.

Флиппер Александр Ревин отмечает, что раньше покупка и сдача квартир была простой схемой заработка, но сейчас многие инвесторы осознали, что это не всегда выгодно:

"Теперь берёшь квартиру за 25 миллионов тенге в черновом варианте, потом ещё в ремонт надо вложиться. За сколько в итоге её отобьёшь? Через 10 лет. Это очень долго," — считает он.

По мнению риелтора Бикетова, сейчас выгоднее инвестировать в строительство общежитий:

"Купить небольшой участок и построить там такой дом эквивалентно покупке двух-трёхкомнатной квартиры в спальном районе," — говорит он.

Описание современных общежитий

Современные общежития в Алматы чаще всего представляют собой одно-, двух- или трёхэтажные здания. Каждая квартира обычно занимает около 20 квадратных метров и имеет отдельный вход.

Фото с сайта krisha.kz

Александр Ревин описывает свой проект мини-комплекса, который включает 20 квартир площадью 28 квадратов с отдельными санузлами и кухонными зонами.

"Проект предусматривает в каждой комнате свой санузел с душем, небольшую кухонную зону. Формат – 'заходи и живи'," — говорит он.

Алматинская бизнесвумен также делится опытом строительства общежития на 22 квартиры, каждая из которых имеет площадь 50 квадратных метров, с облагороженным двором и детской площадкой.

"Кто-то строит и сдаёт квартиры/комнаты, другие строят и продают общежития как готовый бизнес," — добавляет Бикетов.

Целевая аудитория общежитий

Новые общежития планируются под конкретные категории арендаторов, хотя большинство из них расположены в нижней части города. Например, общежития, ориентированные на студентов, строятся вблизи станций метро.

Александр Ревин рассматривает локацию в индустриальной зоне, где много предприятий:

"Здесь много предприятий, на которых работают приезжие. Это и казахстанцы из других регионов, и иностранцы. Квартиры под боком — меньше теряешь денег и времени," — говорит он.

Цены на аренду в общежитиях

"Квартира в формате благоустроенного хостела в общежитии должна стоить процентов на 20 дешевле," — считает Бикетов.

Александр Ревин пришёл к выводу, что его проект будет рентабельным при аренде каждой мини-квартиры за 90-100 тысяч тенге, в то время как типовые однокомнатные квартиры стоят около 200 тысяч тенге в месяц.

Специалист по недвижимости Ольга Крамаренко добавляет, что арендаторы стали более разумно подходить к расходам:

"Многие стараются найти баланс между ценой и уровнем комфорта, выбирая более простые варианты ремонта," — отмечает она.

Будущее сегмента общежитий

Спрос на недорогое жильё остаётся высоким, и количество предложений будет расти. Общежития становятся как экономическим, так и социальным явлением, однако на них пока не отреагировало государство.

"Будущее зависит от реакции госорганов в плане контроля за такими форматами аренды. Запросы потенциальных инвесторов на открытие универсальных общежитий и мини-гостиниц существуют," — говорит Бикетов.

Юрист Максим Мостович объясняет, что такие комплексы, как мини-общежития, не являются "обычной сдачей комнаты", и их строительство требует соблюдения норм градостроительного законодательства:

"Участок должен иметь соответствующее целевое назначение, например: многоквартирное жильё; общежитие; коммерческое жильё," — отмечает он.

Советы для квартиросъёмщиков

При выборе общежитий важно удостовериться в их безопасности. Юрист рекомендует запросить следующие документы:

• Документ на право собственности — выписку о зарегистрированном праве на недвижимость.
• Акт ввода в эксплуатацию — подтверждает безопасность для проживания.
• Договор аренды — желательно заключать письменно с указанием всех условий.

Кроме того, необходимо проверить наличие эвакуационных выходов, пожарной сигнализации и инженерных сетей.

"Правда, на практике редко кто это делает. Стесняются люди что-то требовать," — добавляет юрист.

В последние годы в Алматы наблюдается рост числа новых жилых комплексов, что также влияет на рынок аренды. По данным Бюро нацстатистики, на 1 января 2026 года в Алматы насчитывается 26 426 многоквартирных домов. Инвесторы начали выходить на арендный рынок, что стало причиной для развития нового сегмента жилья в доступном ценовом диапазоне. Таким образом, общежития будут продолжать активно строиться, пока в городе сохраняются миграционные потоки.