Ипотечный дождь: как снижение ставок с 1 июля освежит рынок жилья Казахстана

С 1 июля 2023 года ставка по ипотеке в коммерческих банках Казахстана будет снижена с 25 до 20 процентов. Это решение было принято в рамках совместного постановления Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Национального банка Казахстана.

Понижение ставки сделает кредиты на жильё более доступными для казахстанцев, однако остаётся вопрос: насколько банки готовы предоставлять такие займы? Появятся ли новые форматы ипотеки? Ожидается ли стагнация рынка и падение цен на жильё? На эти вопросы ответили эксперты.

Предыстория вопроса

Ранее АРРФР и Нацбанк уже принимали решение о снижении процентной ставки, однако тогда оно было отложено до ноября 2025 года. В октябре того же года Нацбанк повысил базовую ставку с 16,5 до 18 процентов, что привело к приостановке выдачи ипотечных займов коммерческими банками.

"Почему так происходило? Банки второго уровня на тот момент должны были занимать деньги у Нацбанка под 18 процентов и выше, а выдавать кредиты казахстанцам нужно было под 20 процентов, что ограничивало их доходы", — объясняет финансовый аналитик.

В итоге, в октябре 2025 года было принято решение отложить снижение максимальной процентной ставки до 1 июля 2026 года, чтобы сохранить баланс между доступностью кредитов и устойчивостью банков.

Теперь же, в рамках нового постановления, предельный порог ставки будет снижен до 20 процентов. Ранее также обсуждалась возможность привязки ГЭСВ к сумме первоначального взноса, но эта методика пока находится в разработке.

Последствия снижения ставки для рынка недвижимости

Реакция ипотечного рынка

Эксперт по продаже недвижимости считает, что снижение ставки не окажет значительного влияния на ипотеку для первичного рынка, так как кредиты на новое жильё уже выдаются под 20,5–21 процент.

С другой стороны, риелтор отмечает, что изменения повлияют на вторичный рынок, где ставки были выше — до 25 процентов. Теперь банки будут вынуждены снижать процентные ставки, что может сократить количество сделок.

"Если в Алматы и Астане 30 процентов сделок на вторичном рынке происходили за счёт ипотеки, то это может привести к потере 20–30 процентов покупателей", — предостерегает риелтор.

Кто будет брать ипотеку на вторичном рынке?

Многие заёмщики на вторичном рынке стремятся улучшить жилищные условия. Ипотека в коммерческих банках больше подходит тем, кто хочет продать свою квартиру и купить более просторную.

"Некоторые выбирают старый фонд из-за более низкой цены, так как не нужно ждать завершения строительства и можно избежать затрат на ремонт", — объясняет риелтор.

Почему не стоит ожидать ажиотажа на кредиты для первичного рынка

Эксперты отмечают, что застройщики уже повысили цены на жильё в новых комплексах из-за инфляции и увеличения цен на строительные материалы.

"Стоимость жилья в новостройках значительно увеличилась, в то время как доходы населения остались на прежнем уровне. Это снижает покупательскую способность", — уточняет эксперт.

Кроме того, банки стали более осторожными в выдаче кредитов, что также усложняет процесс получения ипотеки.

"Процент отказов по кредитам значительно возрос, и банки более тщательно проверяют платежеспособность клиентов", — добавляет риелтор.

Сложности с получением кредитов с 1 июля

С введением новых правил выдачи ипотек, требования к заёмщикам станут строже, вводятся новые показатели, такие как:

• Коэффициент долговой нагрузки (КДН) — определяет, какую часть дохода человек тратит на кредиты.
• Коэффициент долга к доходу (КДД) — сравнивает ежемесячные платежи по всем долгам с доходом клиента.

Банки будут ориентироваться на официальный доход заёмщика, подтверждённый пенсионными отчислениями.

Перспективы рынка

Ожидания по ценам

Если банки сократят выдачу ипотек на вторичном рынке, потенциальные покупатели могут отложить свои покупки, что приведёт к отложенному спросу.

"Скорее всего, цены не упадут, но и не будут активно расти, оставаясь на уровне инфляции", — предполагает риелтор.

Вернётся ли интерес к аренде?

По мнению экспертов, казахстанцы могут вернуться к аренде жилья, так как снимать квартиры становится дешевле, чем выплачивать ипотеку.

"Сейчас аренда может оказаться более выгодной, чем ипотека, что может привести к небольшому росту цен на аренду", — говорит риелтор.

Действия банков и застройщиков

Экономисты предполагают, что рынок будет смещаться в сторону более обеспеченных заёмщиков. Банки, работающие с зарплатными проектами, смогут лучше видеть платежеспособных клиентов.

"Строительные компании могут начать предлагать свои финансовые инструменты, такие как рассрочки и ипотеки на покупку жилья", — добавляет экономист.

Что может изменить ситуацию?

Эксперты не ожидают обрушения ипотечного кредитования, так как это приведёт к кризису в строительной отрасли. Некоторые считают, что снижение ставки может быть отложено, а другие предполагают, что в ближайшие полгода базовая ставка может снизиться.

"Если базовую ставку снизят, это поможет улучшить условия для ипотеки", — заключает риелтор.