Переориентация инвестиций: Астана обходит Алматы в популярности жилья, меняя рынок недвижимости Казахстана

Ситуация на рынке жилья в Казахстане начала меняться с 2025 года, когда Астана стала более привлекательной для инвесторов по сравнению с Алматы. Эксперты отмечают, что на рост интереса к столичной недвижимости существенно повлияли алматинцы.

Изменение спроса

Первоначально рост спроса на жильё в Астане не наблюдался, но начиная с января 2024 года, после серии землетрясений, многие инвесторы начали пересматривать свои приоритеты. По данным риелтора Александра Бикетова, количество сделок в Астане возросло с 4–5 тысяч до 7–8 тысяч в месяц, а в декабре 2025 года был установлен рекорд — 11 512 сделок.

Бикетов также отмечает, что наиболее востребованными стали не самые дешёвые однокомнатные квартиры, а более просторные двух- и трёхкомнатные.

Сауле Каримова, агент по недвижимости, подчеркивает, что даже в традиционно «мёртвом» январе 2026 года активность на рынке жилья в Астане была выше многолетних показателей.

Преимущества Астаны

В 2025 году Астана привлекла больше мигрантов, чем Алматы: +67 252 человек против +27 833 в Алматы. Это говорит о том, что не только инвесторы, но и обычные граждане начали считать столицу более надёжной для жизни и инвестиций.

• Александр Бикетов указывает на разницу в жилом фонде: 60% алматинского жилья построено до 2010 года, в основном в 1960–1980-х годах, что снижает его привлекательность.
• В Астане же квартиры в новостройках не старше 2021 года предлагают значительно более высокий уровень комфорта по более доступным ценам.

С ростом интереса к столичному жилью, возросли и цены, которые начали расти с октября 2025 года на 10–15% в месяц. Однако они всё ещё остаются более выгодными по сравнению с Алматы.

"Если проанализировать среднюю стоимость квартир в крупных городах за последнюю неделю, то в Шымкенте за 'квадрат' просят около 493 320 тенге, в Алматы — 792 990 тенге, в Астане — 615 700 тенге. То есть в столице покупатель найдёт более выигрышный вариант", — подтверждает ситуацию с доступностью жилья Александр Бикетов.

Добавить изображение

Александр Бикетов,

риелтор высшей категории

В Астане за 32–33 миллиона тенге можно приобрести двухкомнатную квартиру в новом доме, которая не требует ремонта. В то время как в Алматы аналогичное жильё будет предложено в черновой отделке.

Клиенты становятся всё более требовательными, ожидая от жилья готовый ремонт, комфортные условия и современные технологии.

Кто инвестирует в столичное жильё?

Основные покупатели столичной недвижимости — это алматинцы, которые могут продавать свои квартиры и приобретать более просторные варианты в Астане. Кроме того, наблюдается рост интереса от инвесторов из северных регионов, таких как Петропавловск и Костанай.

"Рост продаж нам сделали и инвесторы из регионов. Есть покупатели из северных регионов: Петропавловска и Костаная. Кстати, там очень много тех, кто работает в сельском хозяйстве, копит деньги и вкладывает в столичную недвижимость. Здесь же выше её инвестиционная ценность, чем в областных центрах. Кто-то покупает для того, чтобы переехать в столицу, жить тут и работать. Другие покупают квартиру для детей. Пока те вырастут и приедут сюда учиться, квартира будет сдаваться в аренду".

Добавить изображение

Сауле Каримова,

агент по недвижимости

Что ищут покупатели?

Среди самых популярных запросов — новые одно- и двухкомнатные квартиры, а также «евродвушки». Наиболее востребованные районы включают Есильский и Нуринский, где наблюдается активный интерес.

"Нуринский район включает локации от проспекта Туран в сторону улиц Сагынак, Мухамедханова, Чингиза Айтматова. Также интерес вызывает район Сарайшык, где расположен культовый комплекс Хазрет Султан. И, конечно, хорошие предложения можно найти в районе 'Экспо'", — добавляет Сауле Каримова о географии столичных продаж.

Будущее рынка

Несмотря на позитивные тенденции, эксперты настороженно относятся к долгосрочным прогнозам. Рынок остаётся волатильным, и изменения в налоговом законодательстве, требования к застройщикам, и инфляция могут повлиять на ситуацию.

"Если смотреть на ближайшие месяцы, возможно снижение количества сделок во время Ораза айта. Однако весной, как правило, спрос растёт, так как начинается период свадеб и поступления молодежи в университеты", — заключает Сауле Каримова.

Эксперты уверены, что разрыв между Астаной и Алматы в будущем будет только увеличиваться, а цены на жильё в столице останутся более привлекательными из-за более низких затрат на строительство и меньшей сейсмической активности.