Цены на жильё: пузырь, надуваемый ветром искусственного спроса

Недавний рост цен на жильё в Казахстане вызвал много вопросов и споров среди участников рынка. Эксперты отмечают, что такой рост не был вызван объективными экономическими факторами, такими как экономический подъём или нехватка жилья. В конце 2022 года экономика страны демонстрировала рост, однако уровень инфляции нивелировал его влияние. Тем не менее, в 2025 году было заключено порядка 449 тысяч сделок с недвижимостью, что стало рекордом. Почему произошёл такой рост цен, разбирались практикующие участники рынка.

Причины роста цен

Елена Нефёдова, топ-агент столичной компании по недвижимости, утверждает, что в Астане цены на квартиры в новостройках резко выросли на фоне ожиданий, связанных с изменениями в Налоговом кодексе. Ожидалось, что с введением нового Налогового кодекса цена на жильё вырастет на 16 процентов из-за введения НДС у застройщиков.

"По факту налог в 16 процентов касается только тех ЖК, которые начали строить в 2026 году. Но застройщики сработали на опережение, корректируя прайсы ещё до введения налоговых поправок. А вслед за 'первичкой' подскочили цены на вторичное жильё. В Астане квартиры в домах 80-х годов постройки стали предлагать по 450–500, а то и 600 тысяч тенге за квадратный метр. Конечно, это были заявочные цены, собственники таким образом 'прощупывали' рынок, а в итоге шли на снижение, потому что покупатели не готовы переплачивать. Но тем не менее какие-то психологические барьеры были пройдены", — отмечает Нефёдова.

Таким образом, рост цен был вызван ожиданиями, которые не имели под собой реальной основы. Тем не менее, состоятельные казахстанцы начали активно инвестировать в недвижимость, что также способствовало росту цен.

Ажиотаж на рынке

Советник президента саморегулируемой Ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко назвала текущий ажиотаж "нагоном спроса" со стороны застройщиков.

"Очень похоже, что это застройщики создали то количество сделок одними пустыми разговорами про то, что скоро всё подорожает. Это искусственный рост. Я думаю, что уже в январе произошёл откат, и мы его увидим в отчётах Бюро национальной статистики (БНС). Надо дождаться 10–13 февраля, когда БНС выдаст аналитику", — предлагает Лукьяненко.

Нефёдова также советует ориентироваться на факты, а не на жалобы участников рынка.

"Пока рынок недвижимости в Астане достаточно активный. Но ажиотаж постепенно проходит. Наступает время покупателя".

Влияние инфляции

Эксперты предупреждают, что уровень инфляции в стране остаётся высоким, что также будет влиять на цены на недвижимость. Нина Лукьяненко отмечает, что если деньги теряют свою покупательную способность, это приведёт к росту цен на квадратные метры.

"Если деньги дешевеют, соответственно, в чеке при покупке товаров мы видим, что цены растут. То же самое будет происходить и с квадратными метрами. Они же тоже товар", — предупреждает эксперт.

Кроме того, ожидаются изменения в законе "О долевом участии в жилищном строительстве", что может привести к сокращению предложения на рынке жилья. Это связано с ужесточением требований к застройщикам, которые ранее могли незаконно продавать квартиры на этапе котлована.

Подозрения о сговоре

Виталий Шалаев, эксперт по продаже премиальной недвижимости, допускает возможность сговора среди застройщиков в Астане, что могло привести к резкому росту цен.

"В Алматы цены на недвижимость росли постепенно. Это не вызывает никаких подозрений, потому что в течение года у застройщиков росли затраты, была инфляция, стройматериалы примерно процентов на 40 — импортные, поэтому привязаны к курсу доллара и так далее. В итоге за год реально цены на недвижимость на первичном рынке выросли процентов на 15, а подтянувшаяся за ней 'вторичка' подорожала процентов на восемь. Это нормально. А ненормально, когда в Астане сразу у всех застройщиков недвижимость подорожала в один месяц на 30 процентов", — делится своими наблюдениями эксперт.

Министр промышленности и строительства Ерсайын Нагаспаев также отметил наличие ажиотажа на рынке, создаваемого строительными компаниями.

"Сейчас я вижу на рынке ажиотаж. Его создают строительные компании. Из-за этого у населения появляется впечатление, что нужно быстрее купить".

Шалаев считает, что подобные действия застройщиков могут негативно сказаться на рынке в долгосрочной перспективе.

"К чему это приведёт? Могу лишь констатировать факт: два года рост доходов населения не успевал за ростом цен. Как следствие — дисбаланс на рынке жилья: количество предложений растёт, а покупательный спрос падает. Ничего хорошего от этого для рынка не будет".

Перспективы рынка

Все эксперты согласны, что дальнейшее развитие событий на рынке жилья будет зависеть от финансовых возможностей населения. Нина Лукьяненко отмечает, что доходы населения не увеличатся в наступившем году, что приведёт к затяжной стагнации на рынке жилья.

"Доходы населения не увеличатся и в наступившем году. Об этом говорят все экономисты. Плюс все эти моменты в связи с новым Налоговым кодексом… И на этом фоне у государства нет планов расширять льготную ипотеку на все категории граждан — она останется только для категории СУСН (социально уязвимых слоёв населения — прим. редакции)", — перечисляет Лукьяненко факторы, которые, скорее всего, ведут к затяжной стагнации на рынке жилья в стране.

В условиях неопределённости жилая недвижимость теряет свою инвестиционную привлекательность для состоятельных покупателей, ранее скупавших квартиры. В настоящее время казахстанские банки предлагают процентные ставки по депозитам от 18 до 25 процентов, что делает вложения в недвижимость менее выгодными.

"Казахстанские банки сейчас предлагают процентную ставку по депозитам от 18 до 25 процентов, и это может тормозить сделки инвестиционного характера. То есть держать деньги на депозите становится более выгодным, чем покупать квартиру, чтоб потом вложиться в ремонт, купить мебель–технику и сдавать её в аренду…"

Таким образом, текущая ситуация на рынке недвижимости Казахстана остаётся сложной и требует внимательного анализа факторов, влияющих на цены и спрос.