Флиппинг в Казахстане: как зарабатывать на быстрой перепродаже жилья и искать дешёвые квартиры

Флиппинг — это стратегия быстрой перепродажи недвижимости, которая находит всё больше последователей в Казахстане. Флипперы, занимающиеся этой деятельностью, делятся своими секретами и опытом в данной области.

Основы флиппинга

Флиппинг (от английского "to flip", что означает "переворачивать") заключается в покупке квартиры по цене ниже рыночной, её ремонте и последующей продаже с наценкой. Канат и Риза Курмановы, семейная пара флипперов из Астаны, подчеркивают, что успешная сделка требует тщательного анализа рынка и выбора объектов, которые будут востребованы.

Кроме того, флиппер должен учитывать затраты на покупку и ремонт, чтобы в итоге продать квартиру на 5% ниже конкурентов, но при этом заработать 10-15%. Обычно цикл от покупки до продажи занимает 2-3 месяца.

Фото предоставлено Гульжахан Ахметовой

"Вы должны так просчитать затраты на покупку квартиры и ремонт, чтобы в итоге продать её примерно на пять процентов ниже, чем у конкурентов, но при этом заработать 10–15 процентов. Иначе бизнес-модель не работает", — рассказывают Канат и Риза.

История флиппинга в Казахстане

Этот подход возник в США в 70-80-х годах прошлого века на фоне экономического кризиса. В Казахстане же флиппинг начал развиваться только в 2000-х годах. Раушан Избасар, основатель местной школы флиппинга, вспоминает, как в 90-е годы строилось мало, а в начале 2000-х начался бум новостроек, который привлек внимание инвесторов.

"Я работала финансовым директором в Алматы. Так получилось, что в 2003 году стала заниматься недвижимостью. Тогда мы покупали квартиры в новых домах, ничего не делали, немного выжидали и перепродавали их с доходностью в 50 процентов!" — делится своими воспоминаниями Раушан Избасар.

Однако в 2008 году настал кризис, который заставил флипперов менять свою стратегию. Вместо покупки на этапе котлована они начали приобретать готовые квартиры и делать простой ремонт.

"Покупала квартиру за 50 тысяч долларов, делала ремонт за пять тысяч, а продавала, предположим, за 60 тысяч", — рассказывает Раушан о том, как изменилась ситуация.

Флиппинг в условиях кризиса

С 2015 по 2020 год флипперы искали новые ниши из-за низкой маржинальности. Некоторые, как Раушан Избасар, начали заниматься флиппингом коммерческих помещений. Однако пандемия и изоляция привели к простоям в бизнесе, и флипперы адаптировались, переориентировав свои помещения под те виды бизнеса, которые оставались на плаву.

"Я своё трёхэтажное здание переформатировала под те виды бизнеса, что ещё на плаву: рестораны с доставкой, ателье, аптеки", — рассказывает Раушан.

С 2021 года, когда разрешили выводить из ЕНПФ пенсионные излишки для улучшения жилищных условий, флипперы снова ощутили бум. Однако этот высокий спрос вскоре снизился, как только многие покупатели уже обзавелись жильём.

Современные тенденции в флиппинге

Актуальные вызовы

Эксперты отмечают, что в 2023 году рынок флиппинга стал более сложным. Продажи значительно упали, и флипперы отмечают, что им стало труднее реализовывать квартиры.

"Январь, февраль, март этого года — самые тяжёлые месяцы. Рынок замер, по ощущениям, как будто процентов на 50", — говорит Гульжахан Ахметова.

Тем не менее, некоторые флипперы, такие как Раушан Избасар, продолжают успешно работать, выбирая старые квартиры с ремонтом и разделяя их на меньшие.

"Мы находим и выкупаем такие объекты сильно ниже рынка, поэтому у нас и получается продавать их дешевле", — утверждает Раушан.

Критерии для успешного флиппинга

Чтобы квартира подходила для флиппинга, она должна соответствовать нескольким критериям:

• Цена должна быть ниже рыночной.
• Локация и инфраструктура — важные факторы, которые влияют на спрос.
• Популярные планировки, такие как "евродвушки", пользуются спросом.

Локация квартиры также имеет значение: покупатели предпочитают жить на среднем этаже, и важна наличие инфраструктуры рядом с домом.

Финансовые расчеты

Раушан Избасар делится своими расчетами: можно найти однокомнатную квартиру по цене 500-550 тысяч тенге за квадратный метр, а ремонт не должен превышать 120 тысяч тенге за квадратный метр. В итоге, с наценкой в 15%, квартира может быть продана за 720 тысяч тенге за квадрат.

"В Алматы можно приобрести 'однушку' по цене примерно в 800 тысяч тенге за квадрат, 150 тысяч тенге уйдёт на ремонт", — добавляет Раушан.

Флиппинг за границей

Некоторые флипперы начали искать возможности за пределами Казахстана, например, в Восточной Азии, где можно получить хорошие условия. Нурмахан Алданов, флиппер и инвестор, отмечает, что работа в казахстанском сегменте стала сложнее, и многие ищут варианты в таких странах, как Таиланд и Вьетнам.

"Однушки в Тае и на Бали начинаются от 2,5 тысячи долларов за квадрат. Во Вьетнаме в Нячанге, Фукуоке, можно приобрести до двух тысяч долларов за квадрат", — говорит Нурмахан.

Таким образом, флиппинг в Казахстане сталкивается с вызовами, но некоторые игроки находят новые пути для успешного ведения бизнеса.