«Казахстанский рынок жилья: ценообразовательный шторм на фоне спада предложения»
В Казахстане рынок жилья продолжает испытывать давление из-за роста цен, вызванного повышением НДС и изменениями в законодательстве, что приводит к значительному сокращению предложения. Ожидается, что в 2026 году стоимость жилья будет продолжать расти, при этом основное предложение будет сосредоточено в сегментах эконом- и комфорт-класса, что сделает доступное жилье еще более дефицитным для казахстанцев.
Рынок жилья в Казахстане завершил 2025 год резким ростом цен, установив новые исторические рекорды. В Алматы средняя стоимость квадратного метра впервые превысила 820 тысяч тенге, а новостройки стали основным фактором подорожания. Вопрос о причинах роста цен и прогнозах для покупателей на ближайший год осветил эксперт по недвижимости Лев Тетин.
Рост цен и рекорды
С 1 января 2026 года в Казахстане вступил в силу новый Налоговый кодекс, который включает повышение ставки налога на добавленную стоимость (НДС) с 12 до 16 процентов.
По словам Тетина, изменения начали влиять на рынок ещё до вступления в силу нового кодекса. В ноябре-декабре 2025 года застройщики начали корректировать цены на жильё.
В 2025 году средний рост цен по Казахстану составил 16,5%. В Астане этот показатель достиг 18%, а в Алматы — 20%. Алматы зафиксировал рекорд: средняя стоимость квадратного метра превысила 820 тысяч тенге, что является историческим максимумом. В сегменте элитного жилья цены оказались ещё выше.
Основные факторы роста цен:
- Повышение НДС;
- Изменения в законе о долевом строительстве, приведшие к сокращению предложения.
Несмотря на падение предложения, спрос остался стабильным: в 2025 году рынок показал рост сделок на 4% после увеличения на 17% годом ранее.
"Падение предложения при сохранении спроса неизбежно стимулирует рост стоимости квадратного метра", — пояснил Тетин.
Новостройки — главный драйвер
Основной рост цен фиксируется в сегменте новостроек, которые первыми ощутили влияние НДС и законодательных изменений.
"Новостройки стали главным драйвером роста. За ними постепенно 'подтягивается' и вторичный рынок", — отметил эксперт.
Стоимость коммерческой недвижимости также растёт, за последние два года в Астане она подорожала на 48%. Аналогичная динамика наблюдается и в других регионах.
Прогноз на 2026 год
По оценкам эксперта, структура рынка жилья в 2026 году останется прежней. Основной объём предложения — около 70–72% — будет приходиться на эконом- и комфорт-класс. Доля бизнес-класса останется на уровне 15%, элитного жилья — в пределах 5–8%.
"Массовым покупателем остаётся сегмент эконом-комфорт. Именно он и будет формировать рынок в ближайшие годы", — отметил Тетин.
В 2026 году рост стоимости жилья продолжится. Прогнозы для ипотечного рынка будут рассмотрены в отдельном материале.
