Кризис на ипотечном рынке Казахстана: банки приостанавливают программы, базовая ставка остаётся на пике

Ситуация на ипотечном рынке Казахстана вызывает серьезные опасения, так как коммерческие банки начали приостанавливать свои ипотечные программы, а базовая ставка остается на высоком уровне. Глава Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермек Мусрепов прокомментировал, что это не является обвалом, а представляет собой вынужденную паузу, которая может привести к перестройке рынка недвижимости.

Роль "Отбасы банка" в ипотечном рынке

Ермек Мусрепов объяснил, что повышение базовой ставки и временная приостановка ипотечных программ многими коммерческими банками привели к тому, что рынок недвижимости Казахстана оказался в состоянии вынужденной паузы.

Он отметил, что ипотека является ключевым инструментом для обеспечения граждан жильем, и любое замедление в этой сфере немедленно отражается как на спросе, так и на строительной активности.

"Несмотря на ограниченность кредитных предложений, ряд банков — Freedom Bank, Банк ЦентрКредит — продолжает выдачу ипотечных займов на индивидуальных условиях. Однако доступность ипотеки для населения заметно снизилась. 'Отбасы банк' стал главным и наиболее стабильным источником жилищного финансирования, играя роль 'якоря' ипотечного рынка", — говорит Мусрепов.

Воздействие "вынужденной паузы" на спрос и цены

По мнению эксперта, приостановка выдачи ипотек уже оказывает двойственный эффект:

1. Спрос на жилье снижается, так как часть покупателей откладывает сделки в ожидании восстановления программ.
2. Застройщики адаптируются, переходя на рассрочки, снижая цены и предлагая гибкие условия оплаты.
3. На рынке вторичного жилья наблюдаются стагнация и корректировка цен в сторону понижения.
4. На первичном рынке девелоперы сокращают темпы запуска новых объектов, сосредоточиваясь на завершении текущих проектов.

"В краткосрочной перспективе мы ожидаем умеренную ценовую коррекцию в сторону понижения в диапазоне 7-15 процентов по всем регионам и классам жилья. Однако массового обвала цен не предвидится — рынок, скорее, 'остынет', чем рухнет", — отметил Ермек Мусрепов.

Прогнозы и сценарии развития до конца года

Если базовая ставка останется на текущем уровне, Мусрепов выделяет три возможных сценария для рынка недвижимости:

1. Сценарий 1 — Стагнация (наиболее вероятный). Ожидается снижение объема ипотечных сделок на 15–20 процентов по сравнению с 2024 годом. Цены постепенно скорректируются вниз, а активность на рынке останется минимальной.
2. Сценарий 2 — Частичное восстановление. При возвращении банков в ипотечный сегмент с ограниченными продуктами возможно постепенное оживление спроса ближе к четвертому кварталу. Однако рост цен пока не прогнозируется.
3. Сценарий 3 — Вмешательство государства. Если будут запущены субсидированные программы или механизмы компенсации ставок, рынок может получить импульс к восстановлению уже в конце 2025 года.

Меры для стабилизации рынка

Для поддержания доступности жилья и сохранения темпов строительства Федерация недвижимости предлагает комплекс мер. Ключевые из них включают введение временных субсидий по ипотечным ставкам, где государство компенсирует банкам 3–4 процента годовых, что позволит удержать ставки на уровне 12–13 процентов.

Кроме того, эксперты предлагают создать механизм государственных гарантий по ипотечным портфелям для снижения рисков банков и возобновления кредитования, а также расширить программы Отбасы банка, включив в них сегмент 'комфорт' и объекты долевого участия.

КФН также считает необходимым разработать новые формы финансирования жилья, такие как 'аренда с правом выкупа' (lease-to-own), и ввести налоговые стимулы для покупателей, например, разрешив вычет процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода.

Ермек Мусрепов подытожил, что ипотека является основой социальной стабильности и развития городов, и её приостановка не должна стать долговременной блокадой для семей, которые копили и планировали своё жилье.

"Поэтому государство, банки и строительный бизнес должны действовать согласованно — не ждать улучшения, а создавать его. Это наша общая ответственность," — заключил он.

Реакция банков на антикризисные меры

После решения Национального банка о повышении базовой ставки до 18 процентов с 10 октября 2025 года банковский сектор отреагировал мгновенно. Некоторые банки приостановили прием новых заявок на ипотеку, другие начали пересматривать условия, а третьи временно отказались от стандартных программ.

16 октября премьер-министр Олжас Бектенов провел совещание в Астане с членами правительства и руководителями госорганов по выполнению поручений президента о реализации экономических реформ. Власти решили поддержать систему жилищно-строительных сбережений, чтобы смягчить последствия сокращения ипотечных предложений со стороны банков второго уровня.

17 октября Банк ЦентрКредит возобновил прием заявок по ипотечным программам.

"Проценты устанавливаются в зависимости от программы кредитования. Ставки от 0,1 процента и до 22,5 процента годовых (ГЭСВ 0,1 процента–25 процентов годовых). Требования к заемщикам регулируются кредитной политикой банка", — добавили в ответе.

Также уточняется, что ставки по ипотечным займам были повышены на 0,5-1 процент, однако банк продолжает выполнять все обязательства перед клиентами, чьи заявки были одобрены ранее.

В пресс-службе Freedom Bank сообщили, что банк не приостанавливал выдачу ипотечных программ 7-20-25 и партнерской ипотеки на приобретение жилья по договору долевого участия.

В банке отметили, что требования к заемщикам останутся прежними. Freedom Bank не планирует ужесточать оценку кредитоспособности клиентов.

В других банках о возобновлении ипотечных программ пока не сообщили. В Halyk Bank отметили, что временно приостановили прием заявок по стандартной ипотеке.

"Банк готовит запуск альтернативных программ жилищного кредитования. О старте приема заявок будет сообщено дополнительно", — сообщили в пресс-службе.

Аналогичную позицию занял и Altyn Bank: там работают над обновлением программы "Цифровая ипотека" и обещают представить её новую, более удобную версию в ближайшее время.

На фоне корректировок в коммерческих банках особняком остается "Отбасы банк". Его модель не зависит от рыночных колебаний.

"Система жилстройсбережений, которую реализует Отбасы банк, замкнутая. То есть деньги, накопленные вкладчиками, выдаются исключительно на получение жилищных займов. Замкнутость системы обеспечивает её стабильность и защищает от рыночных колебаний", — сообщили ранее в банке.